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城市更新财务测算、项目拓展和拆迁谈判、签约实务及税务筹划解析
课程概要:

在新增建设用地规模逐步收缩的背景下,存量土地的改造和提升变得至关重要,城市更新成为房地产行业新的发展主线。大小开发商、各类资金方相继投入到“城市争夺战”中。


与传统拿地开发相比,城市更新项目操作流程涉及计划申报、规划审批、土地建筑物核查、安置补偿、土地获取、开发建设、回迁安置等多个环节,大部分程序是不可逆的。且项目投资大、周期长、牵涉面广,涉及的利益相关主体众多,不同城市的政策规划亦有区别。因此推倒重来需要付出高昂的资金和时间成本,想要分得城市更新这块蛋糕并非易事。


鉴于此,智信诚邀您出席将于5月25日-26日(周六、日)深圳举行的主题为“城市更新财务测算、项目拓展和拆迁谈判、签约实务及税务筹划解析”的资管业务研修班。


我们为大家请到三位资深老师,从城市更新项目全盘运营的视角,分享实操案例和经验。


卓越集团(深圳)房地产有限公司投资发展中心投资总监张杨,在深圳从事十多年房地产投资,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿。


某地产集团下属土地运营公司常务副总经理陈荣16年房地产一线从业经验,百余次拆迁谈判实战,操盘龙溪花园、华强花园、沙头角林场等多个深圳城市更新项目,熟知城市更新项目政策法规。


毕马威企业咨询(中国)有限公司 税务合伙人冯治国,拥有超过20年所得税管理以及房地产和金融企业税务管理经验,曾任职于深圳市税务局企业所得税处、第三税务分局。

课程信息:
时       间: 2019年05月25日 ~ 26日 (周六 ~ 周日) 上午9:00~12:00,下午13:30~16:30
地       点: 深圳
费       用: 100.00元/人(原价:5000元/人(尊享两个全天课程+课件+两天午餐); 团购价4800元/人(3人以上成团)
报名截止: 2019月05月24日 18:00:00
讲师介绍:

张  杨  卓越集团(深圳)房地产有限公司投资发展中心投资总监

曾就职于深圳万科地产。在深圳从事投资工作十多年,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿。完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。


陈荣 某地产集团下属土地运营公司常务副总经理

16年房地产行业、8年城市更新、5年项目实际操盘经验,数百次拆迁谈判实战工作经验;操盘过多个城市更新项目,包括龙溪花园、华强花园、沙头角林场、光明、龙华等多个城市更新项目,熟知城市更新项目政策法规,具有丰富的城市更新项目操盘经验。


冯治国 毕马威企业咨询(中国)有限公司 税务合伙人

拥有超过20年所得税管理以及房地产和金融企业税务管理经验。曾任职于深圳市税务局企业所得税处、第三税务分局,任职期间参与企业重组、资产划转、房地产开发、国务院减税政策、跨地区汇总纳税等国家多项重大所得税政策的制定工作。

课程提纲:

【第一讲】


主题:城市更新项目经济可行性尽调与财务测算解析

讲师:卓越集团(深圳)房地产有限公司投资发展中心投资总监 张 杨


一、城市更新项目经济可行性的研判

1、财务测算的前提输入条件:

1.1 规划设计指标

1.2销售、去化及回款

1.3计划运营节奏

1.4建安成本、分摊、支付节奏

1.5三税:土增税、增值税、所得税

1.6 三费:管理费用、营销费用、财务费用

1.7土地成本及支付节奏

1.8持有经营性物业租金等

1.9 融资方案

2、财务测算的输出结果:

2.1 利润率、利润额、IRR、ROE

2.2 现金流量表/图

2.3 敏感性分析

3、生成可行性研究报告

3.1 定性的将项目全方面、有重点的展示给决策层

3.2 经验(抓住项目的核心“亮点”、测算思路灵活)

二、城市更新项目财务测算模块解析

1、城市更新规划指标如何确定?

2、城市更新项目拆迁成本如何确定?

3、城市更新项目补缴地价如何确定?

4、核心影响城市更新项目收益的几个方面

三、不同类型城市更新项目中拆除重建类项目测算案例解析

1、城中村

2、旧住宅、商业区

3、旧工业区



【第二讲】


主题:城市更新项目拓展、拆迁谈判与签约实务(上半场)

讲师:某地产集团下属土地运营公司常务副总经理 陈荣


一、城市更新项目拓展

1、现状分析:区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源

2、未来规划:法定图则、土地贡献、容积率、基础设施、公共配套、限制条件

3、更新意愿:单宗土地和单个权利人、多宗土地和多个权利人

4、经济测算:销售净利润率、内部收益率、地价/房价比

5、交易条件:项目获取方式、交易地点、补偿方式及条件

6、潜在风险:风险识别、风险控制

7、小结:项目拓展谈判要点

二、更新项目交(摸)底

1、项目现状:土地、建筑物、用途、权利人等

2、项目规划:土地规划功能、五类用地等

3、项目更新意愿调查

4、周边更新市场调查

5、政府和社会资源

6、其他特殊情形

三、拆迁谈判分析与策划

1、更新单元范围确定                   

2、改造方向及功能分析  

3、补偿安置条件分析                    

4、初步规划经济技术指标方案        

5、初步补偿安置方案拟定             

6、项目经济测算及成本控制要求      

7、项目管理资源需求分析              

8、项目难点疑点问题分析               

9、项目运营管理目标计划


【第三讲】


主题:城市更新项目拓展、拆迁谈判与签约实务(下半场)

讲师:某地产集团下属土地运营公司常务副总经理 陈荣


四、拆迁谈判与签约准备

1、项目团队组织与培训                       

2、项目办公室设立

3、项目规划概念方案                         

4、项目拆迁谈判宣传启动

5、业主沟通及业主代表遴选              

6、补偿安置方案拟定

7、补偿安置协议拟定                          

8、拟定拆迁实施计划

9、拆迁费用申请、物料采购               

10、违建控制

11、公共关系维护

五、拆迁谈判与签约实施

1、拆迁谈判五大特点

2、拆迁谈判九大技巧

3、签约注意事项

六、房屋回迁

1、回迁方案拟定

2、业主身份确认

3、房屋回迁活动组织

4、产权证办理



【第四讲】


主题:城市更新项目全流程税务筹划解析

讲师:毕马威企业咨询(中国)有限公司 税务合伙人 冯治国


一、城市更新项目税务考量总体

拆迁补偿费、政策性搬迁、商业性搬迁考量的区别

二、城市更新项目面临的税务问题

1、城市更新项目面临的所得税、增值税、土地增值税等问题

2、城市更新项目可能的税务筹划方向

(拆迁补偿费用、多渠道获取土地、施工过程、销售阶段)

三、金融机构视角看城市更新项目的税务影响

1、私募投资基金、专项计划等取得收益的涉税分析

2、投资者取得投资收益的税务影响

四、开发商视角看城市更新项目的税务影响

五、实务操作中的注意事项

1、如何降低城市更新项目中税务筹划的风险

2、如何提高与税务机关的沟通效率

注意事项:

标准价5000元(尊享两个全天课程+课件+两天午餐),团购价4800元(3 人以上成团)。在线报名预付100元,确认参加可抵扣200元学费,不参加联系客服退款。

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